Immobilienfotos fürs Exposé: So entstehen Bilder, die Anfragen bringen

Vorbereitung: Das Wichtigste passiert vor dem ersten Foto

Kein Objektiv rettet einen unaufgeräumten Raum. Planen Sie für die Vorbereitung mehr Zeit ein als für das Fotografieren selbst.

• Persönliche Gegenstände reduzieren: Familienfotos, Magnete am Kühlschrank, Kosmetik, Ladekabel
• Arbeitsflächen in Küche und Bad weitgehend frei räumen
• Betten glatt ziehen, Kissen aufschütteln, Handtücher ordentlich aufhängen
• Toilettendeckel schließen, Mülleimer aus dem Bild nehmen
• Defekte Leuchtmittel tauschen, möglichst in einheitlicher Lichtfarbe
• Fenster putzen, denn im Gegenlicht zeigt sich jeder Streifen
• Außen: Rasen mähen, Mülltonnen wegstellen, Autos aus der Einfahrt fahren

Weniger ist mehr: Räume wirken größer und heller, wenn nur wenige Möbel und Dekorationen im Bild sind. Interessenten wollen sich vorstellen können, wie sie selbst dort wohnen.

Licht und Zeitpunkt

• Tageslicht nutzen: Öffnen Sie alle Vorhänge und Jalousien. Für Innenräume sind helle, leicht bewölkte Tage oft ideal, weil das Licht weich ist und keine harten Schatten entstehen.
• Zusätzlich Licht einschalten: Eingeschaltete Lampen machen Räume wohnlicher. Achten Sie darauf, dass sich warmes Kunstlicht und kühles Tageslicht nicht zu stark mischen.
• Außenaufnahmen nach der Sonne planen: Die Fassade sollte von der Sonne beschienen sein: eine Ostseite vormittags, eine Westseite nachmittags, eine Südseite um die Mittagszeit.
• Jahreszeit bedenken: Garten und Fassade wirken im Frühjahr und Sommer freundlicher. Die Fotos müssen aber den heutigen Zustand zeigen; ältere Aufnahmen sollten Sie nur verwenden, wenn sich seitdem nichts verändert hat.

Kameratechnik: Weitwinkel mit Maß

Ob Systemkamera oder aktuelles Smartphone: Entscheidend ist weniger das Gerät als die Art, wie Sie es einsetzen.

• Moderater Weitwinkel: Um Räume zu zeigen, brauchen Sie einen Weitwinkel. Extreme Brennweiten verzerren aber die Proportionen und lassen Räume größer wirken, als sie sind. Bei der Besichtigung folgt dann die Enttäuschung. Beim Smartphone liefert das Hauptobjektiv oft natürlichere Bilder als die Ultraweitwinkel-Kamera.
• Kamerahöhe: Fotografieren Sie Innenräume etwa aus Brusthöhe, nicht über Kopf. Ein Stativ hilft, gleichmäßige und scharfe Bilder zu machen.
• Senkrechte Linien gerade halten: Halten Sie die Kamera waagerecht, statt sie nach oben oder unten zu neigen. Stürzende Wände wirken sofort unprofessionell.
• Aus der Ecke fotografieren: Ein diagonaler Blick durch den Raum zeigt mehr Fläche und vermittelt ein besseres Raumgefühl als die frontale Ansicht einer Wand.
• Querformat: Die Portale zeigen Bilder im Querformat. Hochformat-Fotos werden beschnitten oder wirken verloren.
• Helle Fenster und Innenraum: Die HDR-Funktion oder mehrere Belichtungen helfen, damit weder die Fenster überstrahlen noch der Raum zu dunkel wird. Übertriebene HDR-Effekte wirken allerdings künstlich.

Bildauswahl und Reihenfolge

Das Titelbild ist das wichtigste Foto des Exposés. Beim Haus ist das meist die Außenansicht, bei einer Wohnung der hellste Wohnraum oder der Balkon mit Aussicht.

Ordnen Sie die übrigen Bilder wie einen Rundgang: Außenansicht, Eingang, Wohnbereich, Küche, Schlafzimmer, Bad, Balkon oder Garten, Nebenräume und zum Schluss die Umgebung. So können sich Interessenten orientieren, bevor sie das Objekt betreten.

• Anzahl: Lieber 15 bis 30 gute Bilder als 60 ähnliche. Pro Raum genügen meist ein bis drei Ansichten.
• Details mit Wert: Hochwertiges Parkett, ein Kaminofen oder eine neue Heizungsanlage verdienen ein eigenes Foto.
• Mängel: Sie müssen nicht in den Vordergrund, sollten aber auch nicht wegretuschiert werden. Wer bei der Besichtigung Überraschungen erlebt, verliert Vertrauen.

Grundriss, Lageplan und virtuelle Rundgänge

Auf einen sauberen Grundriss achten Interessenten besonders. Er sollte gut lesbar sein, die Raumbezeichnungen und möglichst die Nordrichtung zeigen. Alte, schiefe Kopien von Bauplänen lohnen sich neu zu zeichnen.

Ein virtueller 360-Grad-Rundgang oder ein kurzes Video können Interessenten vorab informieren. Gute Fotos ersetzen sie aber nicht, sie ergänzen sie nur.

Was rechtlich zu beachten ist

• Pflichtangaben aus dem Energieausweis: Liegt ein Energieausweis vor, müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien bestimmte Angaben daraus enthalten, darunter die Art des Ausweises, den Energiebedarfs- oder -verbrauchswert, den wesentlichen Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden (§ 80 GEG).
• Vermietete Wohnungen: Fotografieren Sie eine bewohnte Wohnung nur mit Einverständnis der Mieter und stimmen Sie den Termin ab. Personen und persönliche Gegenstände sollten nicht erkennbar sein.
• Personen und Kennzeichen: Achten Sie darauf, dass keine Nachbarn, Passanten oder Kfz-Kennzeichen erkennbar sind, und nehmen Sie Nachbargrundstücke nicht gezielt ins Bild.
• Drohnenaufnahmen: Für Drohnen mit Kamera besteht in der Regel eine Registrierungspflicht beim Luftfahrt-Bundesamt, je nach Gewicht ist zusätzlich ein Kompetenznachweis nötig. Über fremden Wohngrundstücken ist der Flug nur eingeschränkt zulässig. Im Zweifel beauftragen Sie einen Dienstleister mit den nötigen Nachweisen.
• Virtuelles Home Staging: Kennzeichnen Sie digital eingerichtete Räume als solche. Bauliche Veränderungen dürfen nicht vorgetäuscht werden, denn eine Anzeige darf nicht irreführen (§ 5 UWG).
• Bildrechte: Lassen Sie die Fotos von einem Fotografen anfertigen, klären Sie vorab, wo Sie die Bilder nutzen dürfen: im Portal, im gedruckten Exposé oder in sozialen Medien.

Die häufigsten Fehler

• Fotos im Hochformat oder schief gehalten
• Ultraweitwinkel, der Räume verzerrt und größer wirken lässt
• Dunkle Räume oder überstrahlte Fenster
• Unordnung, volle Ablagen, persönliche Gegenstände
• Der Fotograf im Spiegel oder in der Fensterscheibe
• Viele fast identische Bilder desselben Raums
• Veraltete Außenaufnahmen, die nicht mehr dem Zustand entsprechen
• Kein Grundriss
• Übertriebene Bildbearbeitung mit unnatürlichen Farben

Selbst fotografieren oder abgeben?

Mit guter Vorbereitung und den Regeln oben lassen sich ordentliche Fotos auch ohne Profi-Ausrüstung machen. Aufwendig wird es vor allem bei dunklen Räumen, großen Objekten oder wenn Luftaufnahmen gewünscht sind.

Wenn Sie den Verkauf nicht selbst organisieren möchten, übernehme ich als Makler die Vermarktung vollständig, von der kostenlosen Bewertung über das Exposé und die Besichtigungen bis zum Notartermin.

Quellen und weiterführende Links

• § 87 GEG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 80 GEG: Vorlage des Energieausweises
• § 5 UWG: Irreführende geschäftliche Handlungen

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.