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Warum kleine WEG so schwer einen Verwalter finden
Der Grund ist wirtschaftlich. Viele Aufgaben einer Verwaltung fallen unabhängig von der Größe an: eine Eigentümerversammlung pro Jahr, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Beschluss-Sammlung, Buchhaltung und Versicherungen. Bei einer Vergütung pro Einheit bringt eine Gemeinschaft mit vier Wohnungen aber nur einen Bruchteil des Honorars einer Anlage mit vierzig Einheiten. Größere Verwaltungen setzen deshalb nicht selten Mindestgrößen.
Für einen inhabergeführten Verwalter sieht die Rechnung anders aus. Kleine Gemeinschaften sind überschaubar, die Kommunikation ist direkt, und Entscheidungen lassen sich oft schneller treffen als in großen Anlagen.
Was das Gesetz auch von kleinen Gemeinschaften verlangt
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Erleichterungen für kleine Gemeinschaften. Auch bei drei Wohnungen gilt unter anderem:
| Pflicht | Grundlage | Worum es geht |
|---|---|---|
| Eigentümerversammlung | § 24 Abs. 1 WEG | mindestens einmal im Jahr |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | § 28 WEG | Beschluss über die Hausgeldvorschüsse und nach Jahresende über Nachschüsse oder Anpassungen |
| Vermögensbericht | § 28 Abs. 4 WEG | Stand der Rücklagen und des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens |
| Beschluss-Sammlung | § 24 Abs. 7 WEG | Wortlaut der Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen, laufend geführt |
| Erhaltungsrücklage | § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG | Ansammlung einer angemessenen Rücklage |
| Versicherung | § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG | Gebäude zum Neuwert, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht |
| Erhaltung | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums |
Werden diese Pflichten vernachlässigt, fällt das oft erst auf, wenn es teuer wird: bei einem Versicherungsschaden, einem Eigentümerwechsel oder einem Streit über eine Sonderumlage.
Geht es auch ohne Verwalter?
Ja, das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Die Folgen einer Gemeinschaft ohne Verwalter unterschätzen viele aber:
- Vertretung nur gemeinsam: Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch alle Eigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Handwerkeraufträge und Verträge brauchen dann im Zweifel die Mitwirkung aller.
- Beschluss-Sammlung: Ohne Verwalter muss der Vorsitzende der Versammlung sie führen, sofern die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8 WEG).
- Keine neutrale Stelle: Bei Streit, etwa über die Kostenverteilung oder Lärm, fehlt jemand, der zwischen den Nachbarn vermittelt.
Ein Eigentümer als Verwalter
Häufig übernimmt ein Eigentümer die Verwaltung. Das ist zulässig und kann funktionieren, wenn die Person Zeit, Sorgfalt und das nötige Wissen mitbringt. Für kleine Gemeinschaften gibt es dabei eine wichtige Ausnahme vom Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG entfällt er, wenn
- weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
- ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
- weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Umgekehrt heißt das: Verlangt mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, besteht dieser Anspruch auch in einer kleinen Gemeinschaft.
Die drei Modelle im Vergleich
| Kriterium | Ohne Verwalter | Eigentümer als Verwalter | Professioneller Verwalter |
|---|---|---|---|
| Vertretung nach außen | alle Eigentümer gemeinsam | der Eigentümer-Verwalter | der Verwalter |
| Zertifizierung | entfällt | nicht nötig, solange die Ausnahme greift | auf Verlangen Pflicht, bei mir vorhanden |
| Folgen von Fehlern | tragen die Eigentümer selbst | persönliche Haftung, sofern nicht versichert | abgesichert über die Berufshaftpflicht |
| Zeitaufwand der Eigentümer | hoch, verteilt auf alle | hoch, gebündelt bei einer Person | gering |
| Neutralität bei Konflikten | keine | eingeschränkt, da selbst betroffen | gegeben |
| Kosten | keine Vergütung | meist gering | Verwaltervergütung |
Keines der Modelle ist per se falsch. Entscheidend ist, ob die Gemeinschaft die Pflichten verlässlich erfüllt und ob jemand die Zeit dafür hat.
Wo Selbstverwaltung typischerweise hakt
- Jahresabrechnung: Seit der Reform gehört ein Vermögensbericht dazu, und die Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verteilt werden. Fehler sind schnell passiert.
- Erhaltungsrücklage: In kleinen Gemeinschaften bleibt die Rücklage oft niedrig, um das Hausgeld zu schonen. Steht dann eine Dachsanierung an, muss jeder Eigentümer eine hohe Sonderumlage zahlen.
- Formfehler bei Beschlüssen: Unklare Tagesordnungen oder zu knappe Einladungen machen Beschlüsse angreifbar. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG). Bis dahin herrscht Unsicherheit.
- Hausgeldrückstände: Wer mahnt den Nachbarn, mit dem man sich das Treppenhaus teilt? Ohne neutrale Stelle bleibt das oft liegen.
- Verkauf einer Wohnung: Käufer und ihre Banken fragen nach Protokollen, Abrechnungen und dem Stand der Rücklage. Fehlen die Unterlagen, verzögert das den Verkauf.
So verwalte ich kleine Gemeinschaften
Auch eine kleine Gemeinschaft braucht eine vollständige Verwaltung. Die Organisation kann aber schlanker sein als bei einer großen Anlage.
- Alle gesetzlichen Pflichten: Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Beschluss-Sammlung.
- Leistungsumfang nach Absprache: Was Sie selbst erledigen möchten, etwa Treppenhausreinigung oder Gartenpflege, bleibt bei Ihnen.
- Ein fester Ansprechpartner für alle Eigentümer.
- Transparentes Festangebot nach einem kostenlosen Erstgespräch.
- Abgesichert: Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, Berufshaftpflichtversicherung.
Ob sich eine professionelle Verwaltung für Ihre Gemeinschaft lohnt, klären wir im Erstgespräch. Manchmal ist die Antwort auch, dass die Selbstverwaltung bei Ihnen gut funktioniert. Wie ein Wechsel abläuft, beschreibt der Ratgeber zum Verwalterwechsel.
Quellen und weiterführende Links
- § 19 WEG: Ordnungsmäßige Verwaltung, zertifizierter Verwalter
- § 9b WEG: Vertretung der Gemeinschaft
- § 24 WEG: Versammlung und Beschluss-Sammlung
- § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- § 45 WEG: Anfechtungsfrist
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Als Verwalter unterstütze ich bei Organisation und Ablauf; mit rechtlichen Einzelfragen wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.