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Die ersten Schritte nach dem Erbfall
In den ersten Wochen geht es noch nicht um den Verkauf, sondern darum, die Immobilie zu sichern und die Formalien in Gang zu bringen.
- Erbnachweis beschaffenDas Grundbuchamt verlangt in der Regel einen Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt meist diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen in aller Regel nicht.
- Grundbuch berichtigenDie Erben lassen sich als neue Eigentümer eintragen. Das ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Soll ohnehin verkauft werden, klärt der Notar, ob die Eintragung vorab nötig ist oder direkt auf den Käufer umgeschrieben werden kann.
- Immobilie sichernLängerer Leerstand kann für die Wohngebäudeversicherung eine meldepflichtige Gefahrerhöhung sein. Informieren Sie deshalb den Versicherer. Stellen Sie die Heizung frostsicher ein und lassen Sie den Briefkasten leeren. Auch die Räum- und Streupflicht im Winter liegt nun bei den Erben.
- Laufende Kosten klärenGrundsteuer, Versicherungen, Energie und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld laufen weiter und werden aus dem Nachlass beziehungsweise von den Erben getragen.
Ist die Immobilie vermietet, treten die Erben in den Mietvertrag ein. Für den Mieter ändert sich zunächst nichts; Miete und Nebenkostenabrechnung laufen künftig über die Erben.
Mehrere Erben: Verkauf in der Erbengemeinschaft
Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Über einzelne Nachlassgegenstände, also auch über die Immobilie, können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für einen Verkauf heißt das: Alle Miterben müssen zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder jemanden dazu bevollmächtigen.
Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§ 2042 BGB). Als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Sie dauert oft lange und birgt das Risiko, dass der Erlös deutlich unter dem eines freien Verkaufs liegt.
Was eine Einigung erleichtert
- Eine neutrale Bewertung, die alle Erben kennen. Streit entsteht oft, weil jeder eine andere Zahl im Kopf hat.
- Ein fester Ansprechpartner für alle Miterben, der alle gleichzeitig und gleich informiert.
- Die Auszahlung als Alternative: Übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die anderen aus, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Steuern: Spekulationsfrist, Familienheim, Erbschaftsteuer
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie spielen drei steuerliche Fragen eine Rolle. Die Details hängen vom Einzelfall ab. Eine Steuerberatung ersetzt dieser Überblick nicht.
Spekulationsfrist: Die Frist des Erblassers zählt
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Beim Erben zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat dieser die Immobilie also vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Für selbst genutzte Immobilien gibt es zusätzliche Ausnahmen. Ob und wie sie beim Erben greifen, sollte ein Steuerberater prüfen.
Familienheim: die Zehn-Jahres-Falle
Ehepartner und Kinder können das vom Erblasser selbst bewohnte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei erben, Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern (§ 13 ErbStG). Die Befreiung setzt aber voraus, dass der Erbe die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnt. Wird sie früher verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend. Eine Ausnahme gilt nur, wenn zwingende Gründe wie eine Pflegebedürftigkeit die Selbstnutzung verhindern. Wer diese Befreiung in Anspruch genommen hat, sollte vor einem Verkauf unbedingt steuerlich rechnen lassen.
Erbschaftsteuer: die Freibeträge
Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des gesamten Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen:
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel, deren Elternteil noch lebt | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern beim Erbfall sowie übrige Personen der Steuerklasse I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Erben | 20.000 € |
Gehört eine Immobilie zum Erbe, ist der Erwerb dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, auch wenn ein notarielles Testament vorliegt (§ 30 ErbStG). Grunderwerbsteuer fällt für den Erwerb durch Erbschaft nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Diese Übersicht hilft bei der Einordnung:
| Option | Passt, wenn … | Zu beachten |
|---|---|---|
| Verkaufen | mehrere Erben beteiligt sind, niemand vor Ort wohnt, Sanierungsbedarf besteht oder Geld für eine Auszahlung gebraucht wird | Einigkeit aller Erben, Spekulationsfrist, Familienheim-Frist |
| Vermieten | die Erben eine laufende Einnahme wollen und sich über die Verwaltung einig sind | Instandhaltung, Mietrecht und Nebenkostenabrechnung, alternativ eine Mietverwaltung |
| Selbst nutzen | ein Erbe einziehen möchte | Auszahlung der Miterben, beim Familienheim zehn Jahre Selbstnutzung |
Eine fundierte Bewertung ist für alle drei Wege die Grundlage: beim Verkauf für den Preis, bei der Auszahlung für eine faire Aufteilung. Wie eine Bewertung abläuft, erklärt der Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Der Verkauf: Unterlagen und Ablauf
Ist entschieden, dass verkauft wird, unterscheidet sich der Ablauf kaum von einem gewöhnlichen Verkauf. Nur bei den Unterlagen gibt es einige Besonderheiten:
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis (beim Verkauf vorgeschrieben und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen)
- Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr und Nachweise über Modernisierungen
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und die letzten Nebenkostenabrechnungen
- Vollmachten, falls nicht alle Erben zum Notartermin kommen können
Oft müssen Unterlagen erst beschafft werden, weil sie nicht geordnet hinterlassen wurden. Grundbuchauszug und Flurkarte erhalten Sie beim Grundbuchamt beziehungsweise Vermessungsamt, Bauunterlagen häufig beim zuständigen Baurechtsamt.
Vor den Besichtigungen steht meist die Räumung. Nehmen Sie sich Zeit für persönliche Erinnerungsstücke, bevor ein Entrümpelungsunternehmen den Rest übernimmt. Ein leeres, sauberes Haus lässt sich zudem deutlich besser präsentieren.
Wie ich Erben beim Verkauf unterstütze
- Kostenlose Bewertung als gemeinsame Grundlage für alle Erben.
- Ein Ansprechpartner für alle Miterben: Alle erhalten dieselben Informationen zur selben Zeit, auch wenn sie in verschiedenen Städten wohnen.
- Beschaffung fehlender Unterlagen in Abstimmung mit Ihnen.
- Vermarktung und Besichtigungen vor Ort, ohne dass Sie jedes Mal anreisen müssen.
- Vorbereitung des Notartermins und Begleitung bis zur Übergabe an den Käufer.
Steuerliche und erbrechtliche Fragen beantworte ich nicht selbst. Dafür sind Steuerberater, Notare und Rechtsanwälte zuständig. Ich kümmere mich darum, dass der Verkauf organisatorisch gut läuft und alle Beteiligten wissen, woran sie sind.
Quellen und weiterführende Links
- § 35 GBO: Nachweis der Erbfolge
- § 2040 BGB: Verfügung über Nachlassgegenstände
- § 2042 BGB: Auseinandersetzung
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
- § 13 ErbStG: Steuerbefreiung Familienheim
- § 16 ErbStG: Freibeträge
- § 30 ErbStG: Anzeigepflicht
- § 3 GrEStG: Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
- Gerichts- und Notarkostengesetz (Gebührenfreiheit der Grundbuchberichtigung)
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für erbrechtliche und steuerliche Fragen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, eine Rechtsanwältin oder einen Steuerberater.